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Bien louer votre logement

Tout savoir sur le bail meublé étudiant

Les étudiants bénéficient de conditions particulières en matière de location « meublée ». Tout savoir sur ce type de location.

Des conditions spécifiques

Un bail meublé étudiant est un bail meublé avec quelques spécificités. La durée minimale de la location est réduite, entre autres, à 9 mois contre 12 mois pour un bail meublé classique. Cette durée correspond à celle d’une année scolaire, soit entre octobre et juin. Une autre particularité de ce type de bail est l’absence de la clause de tacite reconduction. A l’expiration du bail, le locataire et le propriétaire doivent établir un nouveau bail s’ils veulent reconduire le contrat.

Un logement meublé et décent

Un logement meublé est un logement décent doté de tous les équipements nécessaires permettant d’y vivre, d’y manger, et d’y dormir. Ainsi, il doit être avant tout « décent », autrement dit ne présentant pas des risques pour la sécurité et la santé des occupants.

Pourquoi faire appel à un administrateur de biens ?

On hésite souvent à faire appel à un administrateur de biens. Et pourtant, les compétences variées de ce professionnel pourraient nous être d’une grande utilité.

Une intermédiation

L’administrateur de biens joue le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire. Il travaille pour l’un et l’autre. Vis-à-vis du propriétaire, il assure la gestion locative du bien. A ce titre, il sélectionne les candidats et organise les visites. Il établit l’état des lieux, gère la location en encaissant les loyers et en organisant les réparations. En véritable accompagnateur, l’administrateur de biens aide aussi son mandant à déclarer ses revenus immobiliers. Parallèlement, il aide aussi les candidats à la location à trouver un bien qui convient à leurs besoins.

Des compétences multiples

Tout comme l’agent immobilier, le métier d’administrateur de biens est régi par la loi Hoguet du 2 juillet 1970. Titulaire d’une carte professionnelle, l’administrateur de biens doit avoir plusieurs compétences dont la maîtrise de la législation en vigueur, des compétences comptables et administratives.

Notion de logement décent : que faut-il savoir ?

Un logement ne peut être loué que s’il présente des critères d’habitabilité minimaux. On parle aussi de logement décent. Une notion introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Définition

Un logement est qualifié de décent quand il réunit les trois conditions ci-après :

  • Il ne doit pas laisser apparaître des signes qui pourraient représenter un danger pour la sécurité ou la santé du locataire.
  • Il doit être conforme à l’usage d’habitation. Il doit être équipé entre autres d’une installation de chauffage, d’un système d’évacuation des eaux et de distribution en eau potable, etc.
  • Une des pièces doit avoir une surface habitable de 9m² au minimum et un volume d’au moins 20m3.
Obligatoire pour le propriétaire

Toutes ces mesures ont un caractère contraignant pour le propriétaire qui décide de louer son bien. Il est effectivement obligé de mettre en location un logement conforme. A défaut, il risque la nullité du contrat ou la résiliation.

Tout savoir sur la location meublée

Moins contraignante et plus intéressante sur le plan fiscal, la location meublée attire de plus en plus de propriétaires. Zoom sur ce type de location.

Qu’est-ce que la location meublée ?

Un logement meublé est, comme son nom l’indique, un logement décent équipé de tout le mobilier nécessaire dans la vie quotidienne. Le locataire doit pouvoir y vivre, y dormir et y manger.

Caractéristiques
  • La location meublée dure au minimum 1 an. Le bail peut être reconduit tacitement.
  • Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie qui est l’équivalent de 2 mois de loyer.
  • Le bail meublé est également soumis aux règles de révision du loyer définies par l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989.
  • Pour prendre congé, il faut envoyer une lettre recommandée avec AR. Si c’est le locataire qui fait la demande, un délai de préavis de 1 mois doit être respecté contre 3 mois pour le propriétaire.

Tout savoir sur la location de vacances

Egalement appelée location saisonnière, la location de vacances permet à des locataires de louer un bien uniquement pendant les vacances. Comment fonctionne ce type de location ?

Avant la location

La réservation est effectuée au plut tôt 6 mois avant. Le document légal qui encadre la location de vacances est appelé contrat de location. Ce dernier détaille les droits et obligations de chaque partie, la durée de la location, le prix, les conditions comme l’autorisation d’emmener un animal, etc. Un acompte peut être demandé par le propriétaire, limité à 25% du prix convenu. Le reste doit être réglé un mois avant la date d’arrivée.

Pendant et après la location

En cas de recours à un professionnel, c’est ce dernier qui s’occupe de la visite des lieux le jour de l’arrivée des locataires. Il établit l’état des lieux et leur remet les clés. C’est lui également qui se charge de l’état des lieux de sortie et de la restitution des clés.

Dépôt de garantie : définition et fonctionnement

A différencier de la caution, le dépôt de garantie est une somme demandée par le propriétaire au locataire pour se prémunir des risques d’impayés. Il le conserve pendant toute la durée de la location.

Principes du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est versé directement par le locataire ou par un organisme d’aide au logement comme le Fonds de solidarité pour le logement. Son montant est limité à 1 mois de loyer s’il s’agit d’une location nue. Dans tous les cas, le montant doit être mentionné clairement dans le contrat de bail. Le locataire peut exiger un reçu en cas de versement en espèce. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 2 mois à compter de la date de restitution des clés.

Retenues

En cas d’impayé de loyer ou d’autres charges, la loi autorise le propriétaire à déduire ceux-ci du dépôt de garantie. Toutefois, il faut que tout soit justifié par le propriétaire.

Quel type de caution choisir ?

La caution n’est pas obligatoire pour le locataire. Toutefois, certains bailleurs peuvent l’exiger. Tout savoir sur la caution.

Les différents types de caution

Pour se prémunir des risques d’impayé, certains bailleurs peuvent exiger une caution. Cette dernière peut être une personne physique ou morale. Il existe trois types de caution. Il y a d’abord la caution simple dans laquelle la caution s’engage à payer le loyer et les charges non payés par le locataire insolvable. La caution solidaire désigne le fait que la personne choisie paie les loyers et les charges d’un locataire qui ne s’en acquitte plus. Enfin, il y a la caution bancaire. Dans ce cas, la banque se porte garante du locataire.

Incompatibilité

La caution n’est pas compatible avec la garantie loyers impayés (GLI) et la garantie des risques locatifs (GRL). Si le propriétaire a déjà souscrit à l’une de ces garanties, il ne peut plus demander une caution sauf si le locataire est un étudiant.

Comment prévenir les risques de loyers impayés ?

L’impayé de loyer est un risque majeur pour les propriétaires. Outre la caution solidaire, la souscription d’une assurance contre les loyers impayés est aussi un moyen de le prévenir.

La garantie des risques locatifs (GRL)

Cette garantie peut être souscrite directement auprès d’un assureur ou auprès d’un administrateur de biens ayant souscrit un contrat collectif GRL. Elle concerne les locations meublées ou vides dont le loyer est inférieur à 2 000€ par mois. La GRL couvre les loyers impayés, les dégradations, et les frais en cas de défaillance.

La garantie loyers impayés (GLI)

La GLI peut être contractée auprès d’une société d’assurance ou d’un administrateur de biens. Le montant du remboursement est généralement plus élevé que celui de la GRL. Toutefois, les conditions pour y accéder sont plus contraignantes. Avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR, une nouvelle garantie appelée garantie universelle des loyers (GLU) est appliquée à tous les logements privés.

L’état des lieux : un document très important

Etabli à l’entrée et à la sortie d’un logement, l’état des lieux est un document obligatoire qui vise à protéger aussi bien le locataire que le propriétaire. Tout savoir sur l’importance de ce document.

Un état des lieux : pourquoi ?

L’état des lieux est établi avant et à la fin de la location. Il doit être joint au contrat de location. Il peut être réalisé à l’amiable ou établi par un huissier. L’état des lieux vise, avant tout, à comparer l’état du bien au début et à la fin de la location. Grâce à lui, on peut déterminer les travaux de réparation à faire et les charges qui incombent à chaque partie.

Comment ?

L’état des lieux doit être précis et détaillé. Même la taille d’une rayure doit y être renseignée. Il doit aussi décrire chaque pièce, du sol au plafond. Cette évaluation doit être effectuée sans les meubles du locataire et avec un bon éclairage.